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必知!2017楼市调控五大杀手锏 最后一个最狠
类型:本地楼市  日期:2017-04-19  浏览:3011 次  评论:查看评论

    最近可谓是楼市政策集中爆发,放眼望去,楼市无外乎都使用了几大常用调控手段,每招都有其特定作用。

 

1增加个税或社保缴纳年限

 

    这是限制外地人买房最常用的一个方法,北上广深以及部分二三线城市都采用了这种方法。比较有意思的是,北京从一开始就规定连续5年缴纳个税或社保才有购房资格,而上海、广州、深圳都是1-3年,从去年开始相继提高到5年,四大一线城市统一了战线。

 

    今年有的城市在限定年限的基础上又加了一条:补缴无效,比如去年12月时郑州规定:非郑州市户籍居民在当地购房需提供近3年内在本市连续24个月以上(含24个月)缴纳个人所得税或社会保险证明,并没有对断缴补缴情况作出硬性规定,而上周,也就是3月17日半夜出台的新政明确了这一点:3月17日以后再进行补缴社保或个税证明的非本市户籍家庭,不再作为购房的有效凭证。也就是说,就算你差几个月满足连续24个月缴纳社保或个税,因为中途其他原因导致断缴了一个月,即使补缴也不能算连续24个月缴纳,要重新计算缴纳年限。这就将不少外地人挡在了门外,限购效果立竿见影。

 

2提高首付比例

 

    很多城市都以“本地户籍”、“非本地户籍”,普通住房非普通住房为区分标准,区别首付比例。比如这两天刚刚实施新政的嘉兴规定:购买首套住房的本市户籍家庭首付为30%,非本市户籍家庭为50%,足足差了20%。北京新出台的限购政策规定,二套房为普通住房的首付为60%,非普通住房为80%,也是差了20%。对于购房人来说,提高首付的直接影响就是增加了前期购房成本,多出的20%首付,少则几十万,多的能有上百万,此政策一出威力也着实不小。

 

3提高贷款利率

 

    有提高首付的,就有提高贷款利率的,不过这次不是央妈加息,而是各地银行收紧利率折扣,或者提高获得优惠利率的门槛。利率提高,意味着购房人每月要还的房贷本息增加,相应的贷款总利息也会增加。在实际审批过程中,银行会倾向于还款能力强、资质良好的购房人,主要目的就是限制住房贷款增长过快,控制信贷风险。而这个利率折扣,在整个还款的漫长过程中都不会改变,即使将来出现降息或升息,折扣也不会因此改变。

 

4缩短贷款最长年限

 

    北京出台的最新限贷政策中有一条规定:暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款。(含公积金贷款),意思就是买房最长贷款年限从30年变成25年。举例来说,在基准利率前提下,以贷款200万,等额本息30年还贷为例,每月还款10614.53元,总支付利息1821232.39元,本息合计3821232.39元;而如果换做是25年等额本息,每月还款11575.57元,总支付利息1472671.67元,本息合计3472671.67元。贷款25年比30年,虽然总支付利息少了,但是每月月供增加961元,对于一些经济能力有限的家庭来说,每月多出近千元的月供也不是小数目。

 

5认房又认贷

 

    认房又认贷,是所有调控政策里最狠的一个,以家庭为单位,只要名下有住房或者有住房贷款记录的,无论是否结清,再买房都按照二套房的标准执行。这一次,就算是假离婚也不管用了。一种比较典型的情况是,用夫妻一方名义贷款买房,然后提取双方公积金还商业贷款,这样没贷款一方以还贷名义提取公积金,也算有贷款记录,离婚后买房仍然算作二套房,接下来首付比例、贷款利率都按照二套房标准执行。可以说这个政策相比提高首付、贷款利率,限制范围更广,效果更明显,主要影响的是那些改善型家庭。

 

    比如,有一个北京家庭原有一套小户型,价值300万,现在想置换一套大点的房子,价值600万,在小户型房子已经还清贷款的前提下,这个家庭可以卖小买大,最少首付35%然后贷款,对于这个家庭来说可能压力不大。而现在,因为认房又认贷,原来那套小户型房的贷款虽然已经还清,再买房也得按二套房算,首付比例提高到60%甚至80%,如果没有足够的积蓄,恐怕换房计划就要泡汤了。

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